La toiture-terrasse est une partie commune : ce que cela change quand elle fuit

La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son article 3 pose que sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, et répute notamment parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le sol, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments et les éléments d'équipement commun. La couverture et la structure qui la porte appartiennent à ce gros œuvre : la toiture-terrasse est donc, sauf clause contraire expresse du règlement de copropriété, une partie commune.

La conséquence pratique déroute souvent. Le copropriétaire du dernier étage est celui qui voit le plafond se tacher, qui déplace ses meubles et qui vit avec l'humidité ; il n'est pas pour autant propriétaire de la toiture, et il ne peut ni commander seul les travaux, ni les imposer. Symétriquement, il ne les paie pas seul : la charge se répartit entre tous les copropriétaires selon les tantièmes attachés à leurs lots, y compris ceux du rez-de-chaussée qui n'en tirent aucun bénéfice visible. Cette solidarité n'est pas négociable ; elle découle de la nature commune de l'ouvrage.

Une nuance existe pourtant, et elle change tout dans les grands ensembles : les parties communes spéciales. Lorsqu'un règlement de copropriété affecte une toiture au seul bâtiment qu'elle couvre — cas fréquent des résidences à plusieurs corps de bâtiment construites autour de Marseille ou d'Aix-en-Provence —, seuls les copropriétaires de ce bâtiment supportent la dépense et votent la décision. Encore faut-il que ces parties communes spéciales soient expressément mentionnées dans le règlement : la loi le formule sans ambiguïté depuis les réformes issues de la loi ELAN. La première chose à faire, avant toute discussion en assemblée, est donc de relire l'état descriptif de division et le chapitre des charges du règlement de copropriété.

Reste un cas mixte, particulièrement fréquent en Provence : le chéneau encastré ou la génoise qui borde la terrasse. Encastré dans le gros œuvre, l'ouvrage est commun ; il ne devient pas privatif parce qu'il longe un seul appartement.

Beaucoup d'appartements de dernier étage disposent d'une terrasse dont eux seuls profitent, accessible par leur seul logement. Le réflexe est d'y voir une partie privative. Juridiquement, c'est faux dans la quasi-totalité des cas : il s'agit d'une partie commune à jouissance privative, catégorie que l'article 6-3 de la loi de 1965 définit comme les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot, et qui appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le texte ajoute deux précisions décisives. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot auquel il est attaché : il se transmet avec lui, ne se vend pas séparément, et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. Et son existence, comme celle des parties communes spéciales, est subordonnée à sa mention expresse dans le règlement de copropriété.

De cette qualification découle la ligne de partage qui déclenche le plus de conflits. Ce qui relève de la conservation de l'immeuble — le complexe d'étanchéité, la forme de pente, l'isolant support, les relevés, l'acrotère, les évacuations encastrées — reste à la charge du syndicat des copropriétaires, parce que ces ouvrages protègent l'immeuble entier et non le seul occupant. Ce qui relève de l'usage — le revêtement de sol posé par-dessus, les dalles sur plots, le mobilier, les jardinières, l'entretien courant et le maintien en état de propreté des évacuations accessibles — incombe au titulaire du droit de jouissance, le règlement de copropriété précisant le cas échéant les charges qu'il supporte.

Cette répartition a une conséquence concrète que peu d'occupants anticipent : lorsque le syndicat fait reprendre l'étanchéité, il finance la dépose du revêtement de sol nécessaire à l'accès à la membrane, mais la question de la repose d'un carrelage haut de gamme choisi par l'occupant se discute, et se tranche en assemblée. Autre conséquence : le titulaire ne peut pas modifier librement l'ouvrage. Poser un carrelage scellé, une terrasse végétalisée ou un spa sur une partie commune à jouissance privative suppose une autorisation de l'assemblée générale, et engage sa responsabilité si l'étanchéité en souffre.

Aucune entreprise ne peut être mandatée sur une partie commune sans décision d'assemblée générale, et la majorité applicable dépend de la nature des travaux.

Une réfection d'étanchéité qui remet l'ouvrage en état est un travail d'entretien et de conservation de l'immeuble. Elle relève de la majorité de l'article 24, définie comme la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas : c'est la majorité la plus facile à réunir, et c'est celle qui s'applique à la très grande majorité des dossiers de toiture.

Dès que le projet ajoute quelque chose — une isolation thermique par l'extérieur du plancher haut, une végétalisation, une transformation de la terrasse —, on quitte l'entretien pour l'amélioration ou l'économie d'énergie, et l'on bascule sur la majorité de l'article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. C'est un seuil bien plus exigeant, que l'absentéisme suffit à faire échouer.

D'où l'importance de la passerelle de l'article 25-1 : lorsqu'une résolution soumise à l'article 25 n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l'article 24. Pour les travaux d'économies d'énergie mentionnés au f de l'article 25 qui n'ont pas atteint ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans le délai de trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l'article 24. Beaucoup de résolutions sont perdues faute d'avoir demandé ce second vote en séance.

Encore faut-il que la question figure à l'ordre du jour. Tout copropriétaire, comme le conseil syndical, peut notifier au syndic les questions qu'il demande d'y inscrire, accompagnées le cas échéant du projet de résolution ; le syndic les porte à l'ordre du jour de la convocation suivante. Une résolution portant sur des travaux de l'article 25 doit être accompagnée d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux. Concrètement : on ne fait pas voter « la réfection de la terrasse », on fait voter un devis identifié, une entreprise et une répartition.

Une fois la résolution votée, la dépense se répartit. Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, c'est-à-dire aux tantièmes portés à l'état descriptif de division. Le copropriétaire du dernier étage ne paie donc pas davantage parce que la fuite le concerne, et celui du rez-de-chaussée ne paie pas moins parce qu'il ne voit pas la toiture. Seule exception : une toiture qualifiée de partie commune spéciale dans le règlement, dont la charge se limite aux copropriétaires du bâtiment concerné.

Le financement passe ensuite par des appels de fonds décidés par l'assemblée, dont l'échéancier accompagne généralement le vote des travaux. C'est là que se joue la faisabilité réelle du dossier : une réfection d'étanchéité votée sans échéancier crédible se heurte aux impayés et retarde le démarrage du chantier.

Depuis la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, deux outils structurent cette anticipation. Le plan pluriannuel de travaux, prévu à l'article 14-2 de la loi de 1965, est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction, et actualisé tous les dix ans. Il recense les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la performance énergétique, avec une estimation et un échéancier. Une étanchéité en fin de vie a vocation à y figurer avant que le plafond du dernier étage ne se tache.

Le fonds de travaux, désormais régi par l'article 14-2-1, est obligatoire dans les copropriétés comportant des lots à usage d'habitation achevées depuis plus de dix ans. Sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds est attaché à l'immeuble : le vendeur d'un lot ne le récupère pas, ce qui a des effets directs sur la négociation d'une vente, sujet développé sur la page acheter un bien dont la toiture est à refaire.

Le syndic n'est pas le décideur des travaux : il est l'exécutant du syndicat. L'article 18 de la loi de 1965 lui confie l'administration de l'immeuble, le soin de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, l'exécution des décisions d'assemblée générale — et, en cas d'urgence, le pouvoir de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Cette faculté d'urgence est encadrée. Le décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi précise, à son article 37, que le syndic qui use de ce pouvoir en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ; il peut, pour ouvrir le chantier et régler les premiers approvisionnements, demander le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux, sans délibération préalable de l'assemblée mais après avis du conseil syndical s'il en existe un. Toute provision supplémentaire suppose une décision de l'assemblée convoquée sans attendre. Un bâchage de mise hors d'eau après un coup de mistral entre typiquement dans ce cadre ; une réfection complète, non.

Le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision mais un rôle d'assistance et de contrôle qui pèse lourd sur un dossier de toiture : il consulte les devis, interroge les entreprises, vérifie que les attestations d'assurance visent bien l'étanchéité, et prépare la résolution avec le syndic. Une copropriété dotée d'un conseil syndical actif traite un dossier de terrasse en une assemblée là où une copropriété passive en met plusieurs.

Reste la question de la responsabilité. Le syndicat des copropriétaires répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Autrement dit, l'occupant du dernier étage dont le plafond s'abîme à cause d'une étanchéité défaillante n'a pas à prouver une faute du syndicat : l'origine du dommage dans une partie commune suffit à engager celui-ci, quitte à ce qu'il se retourne ensuite contre l'entreprise ou son assureur.

C'est la situation la plus fréquente et la plus mal traitée : l'eau revient à chaque épisode pluvieux, les rustines se succèdent, le dossier ne progresse pas. Il existe une gradation, et sauter les étapes affaiblit le dossier.

La première étape est écrite. Une mise en demeure adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, décrivant précisément les désordres, leur date, leur récurrence, et demandant l'engagement des diligences nécessaires, crée la trace sans laquelle rien ne pourra être reproché ensuite. On y joint les photographies datées et, si l'on en dispose, le constat d'un professionnel. Le conseil syndical reçoit copie.

La deuxième étape est procédurale : faire inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, en notifiant au syndic la demande et le projet de résolution, accompagné du document précisant l'implantation et la consistance des travaux lorsque la résolution relève de l'article 25. Sans cette notification, le syndic n'a pas à inscrire le point, et l'assemblée ne peut pas valablement délibérer sur une question qui n'y figure pas.

La troisième étape est judiciaire. Le copropriétaire qui subit un dommage persistant dont l'origine est une partie commune peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la condamnation du syndicat à réaliser les travaux, le cas échéant sous astreinte, ainsi que l'indemnisation de son préjudice. La procédure de référé permet de faire désigner un expert judiciaire quand la cause du désordre est contestée — étape presque toujours utile, car elle fige techniquement le débat. En cas de carence caractérisée du syndic, le juge peut aussi être saisi pour désigner un administrateur provisoire.

Enfin, la décision qui ne convient pas se conteste, mais vite. Les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, laquelle est faite par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée. Passé ce délai, la décision — y compris celle de ne rien faire — devient définitive.

L'article 9-1 de la loi de 1965 impose une double assurance : chaque copropriétaire doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non-occupant, et chaque syndicat des copropriétaires doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Le syndic soumet au vote de l'assemblée la souscription de cette assurance. Sur le terrain, cela signifie qu'il existe toujours au moins deux polices concernées par une infiltration venue du toit : celle de l'immeuble et celle de l'occupant sinistré.

La chaîne se déroule ainsi. Le sinistré déclare le dégât des eaux à son propre assureur multirisque habitation et prévient le syndic, qui déclare de son côté au titre de l'immeuble ; les assureurs se répartissent ensuite la prise en charge selon les conventions professionnelles qui les lient. Les dommages aux biens et aux embellissements du logement touché sont indemnisés au titre du dégât des eaux ; la réparation de la cause, c'est-à-dire l'étanchéité elle-même, ne l'est pas : elle reste une dépense de travaux du syndicat, à voter et à financer. C'est un malentendu récurrent en assemblée.

Deux réserves méritent d'être connues. La première tient à la vétusté : un complexe d'étanchéité en fin de vie, dont le remplacement était différé depuis des années, expose la copropriété à une réduction d'indemnité, voire à une opposition de défaut d'entretien, exactement comme pour une maison individuelle — mécanisme détaillé sur la page fuite de toiture et assurance. La seconde tient à la répétition : un sinistre isolé se traite, une infiltration chronique documentée par plusieurs déclarations successives finit par être opposée à la copropriété.

Enfin, si la terrasse a fait l'objet de travaux récents, la responsabilité décennale de l'entreprise et son assurance priment sur le débat interne : le syndicat, maître d'ouvrage, dispose de dix ans à compter de la réception pour agir. Conserver le procès-verbal de réception, les factures et l'attestation d'assurance de l'étancheur n'est pas une formalité d'archiviste, c'est ce qui rend l'action possible.