Vendre un bien dans les Bouches-du-Rhône : ce que la réglementation termites impose

Le point de départ n'est pas une règle nationale mais une décision préfectorale. L'article L131-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés. C'est cet arrêté, et lui seul, qui déclenche l'obligation de diagnostic à la vente.

Dans les Bouches-du-Rhône, la délimitation ne trie pas les communes : le département a été déclaré infesté dans sa totalité par un arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, complété par un arrêté modificatif du 10 août 2001. Autrement dit, la question « ma commune est-elle concernée ? » n'a pas lieu d'être ici. Une bastide des Alpilles, un appartement du centre d'Aix-en-Provence, une villa de Cassis, un mas des environs d'Arles, un pavillon aux Pennes-Mirabeau ou une maison de village à La Ciotat relèvent exactement du même régime. Le département appartient au grand bloc classé qui court du Sud-Ouest jusqu'à l'arc méditerranéen.

Cette généralité s'explique par la biologie de l'insecte. Les termites souterrains du genre Reticulitermes vivent dans le sol et remontent vers le bâti par les fondations, les réseaux enterrés, les joints de maçonnerie. Ils ont besoin de chaleur douce et d'humidité constante — deux conditions que le climat provençal réunit dans les sols, y compris quand la surface est sèche. Leur progression est lente, sans signal extérieur, et l'essentiel de leur trajet est invisible. C'est précisément pour cette raison que le législateur a imposé un contrôle systématique plutôt qu'un contrôle déclenché par un soupçon.

Une conséquence est souvent oubliée : le classement ne joue pas seulement à la vente. Il emporte aussi des obligations de protection des constructions neuves contre les termites, applicables dans les zones délimitées, ainsi qu'un pouvoir d'injonction du maire. L'article L126-6 du même code autorise le maire, dans les secteurs délimités par le conseil municipal — et non sur tout le périmètre arrêté par le préfet —, à enjoindre aux propriétaires de faire rechercher la présence de termites dans un délai de six mois et de procéder aux travaux préventifs ou d'éradication nécessaires ; en cas de carence, il peut faire exécuter d'office les recherches aux frais du propriétaire.

Pour le vendeur, retenir une chose : dans ce département, l'absence d'état termites au dossier n'est jamais un oubli anodin, c'est une pièce manquante d'un dossier réglementaire.

Le document réglementaire porte un nom précis, et ce nom compte : état du bâtiment relatif à la présence de termites. Ce n'est ni un « certificat », ni une « garantie sans termites », ni un « état parasitaire ». Son régime est fixé par l'article L126-24 du code de la construction et de l'habitation, qui dispose qu'en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l'article L131-3, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L271-4 à L271-6.

Cette rédaction appelle deux remarques. D'abord, la recodification : jusqu'à l'ordonnance du 29 janvier 2020, entrée en application le 1er juillet 2021, ce texte portait le numéro L133-6. Beaucoup de modèles d'actes, de sites d'agences et de guides en circulation citent encore l'ancienne numérotation. Une clause qui vise L133-6 n'est pas nulle pour autant, mais le vendeur doit savoir que la référence à jour est L126-24, et que les obligations de déclaration relèvent désormais des articles L126-4 et L126-5.

Ensuite, le renvoi aux articles L271-4 à L271-6 : l'état termites n'est pas un document isolé, il est l'une des pièces du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Il voisine avec le diagnostic de performance énergétique, l'état des risques, le constat de risque d'exposition au plomb, les états des installations de gaz et d'électricité.

Le contenu du rapport et la méthode d'établissement sont fixés par l'arrêté du 29 mars 2007, modifié par l'arrêté du 7 mars 2012, et par la norme NF P 03-201 dans sa version de février 2016. L'opérateur doit examiner visuellement tous les niveaux et tous les locaux, sonder mécaniquement les ouvrages en bois accessibles, et, depuis cette version, localiser également les autres agents de dégradation biologique du bois qu'il observe au passage. Le rapport identifie les zones inspectées, celles qui n'ont pas pu l'être et pour quel motif, et conclut sur la présence ou l'absence d'indices d'infestation.

Deux limites doivent être comprises. Le diagnostiqueur travaille sans démolition : il ne dépose pas un doublage, n'ouvre pas une cloison, ne découvre pas une toiture. Et son constat est une photographie à une date, pas une garantie d'avenir. C'est exactement pourquoi la validité est courte. Lorsque le rapport signale des indices, la suite relève du traitement curatif de la charpente, avec sondage complet et bûchage, ce que le diagnostic ne fait pas.

La durée de validité est fixée par l'article D271-5 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2019 : le document doit avoir été établi depuis moins de six mois à la date de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte authentique. C'est le plus court des diagnostics du dossier — le constat plomb court sur une année, les états gaz et électricité sur trois années, quand le diagnostic de performance énergétique tient dix ans.

Cette brièveté n'est pas administrative, elle est biologique. Une colonie de termites souterrains progresse continûment et sans témoin visible. Un bâtiment dont les cloisons ne montraient rien au printemps peut présenter des indices à l'automne, parce que la colonie a franchi un joint de maçonnerie ou trouvé un nouveau point d'entrée. Un document ancien ne décrit plus l'immeuble qu'on vend.

Le point de calcul est celui qui piège le plus souvent. Les six mois s'apprécient à la date de signature : si la promesse a été signée avec un état encore valable mais que la réitération par acte authentique intervient au-delà, il faut vérifier auprès du notaire si un nouvel état doit être établi. Sur une vente longue — condition suspensive de prêt, purge d'un droit de préemption, division parcellaire —, il n'est pas rare de devoir faire refaire le passage. Anticiper ce point évite de bloquer une signature pour une pièce périmée.

La charge du coût revient au vendeur. C'est lui qui doit produire le dossier de diagnostic technique et l'annexer, et c'est donc lui qui commande et règle l'intervention. Aucune règle n'interdit de le refacturer dans le prix, mais juridiquement l'obligation lui incombe. Le diagnostiqueur, lui, doit être certifié par un organisme accrédité pour ce domaine, et présenter une attestation d'assurance ainsi qu'une déclaration d'indépendance vis-à-vis du propriétaire, du mandataire et de toute entreprise susceptible de réaliser les travaux. Cette indépendance est structurante : celui qui constate ne peut pas être celui qui vend le traitement.

Une précision utile aux vendeurs de biens en copropriété : l'état porte sur la partie vendue, mais l'opérateur doit pouvoir accéder aux parties communes pertinentes — caves, vides sanitaires, locaux techniques. Un refus d'accès se traduit par des zones non visitées mentionnées au rapport, ce qui affaiblit la protection du vendeur autant que l'information de l'acquéreur. Les questions d'entretien collectif et de répartition des travaux relèvent alors des règles exposées sur la page consacrée aux toitures-terrasses en copropriété.

Les deux appellations circulent comme des synonymes dans les annonces et dans les conversations d'agence. Elles désignent pourtant deux choses de nature différente, et la distinction se paie comptant en cas de litige.

L'état relatif à la présence de termites est réglementaire. Son périmètre est fixé par la loi : il ne traite que des termites, il n'est obligatoire que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, son contenu et sa méthode sont normés, son auteur doit être certifié, sa validité est de six mois, et il fait partie du dossier de diagnostic technique. Il engage l'opérateur au titre de sa mission et son absence prive le vendeur de la possibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point que le diagnostic aurait dû révéler.

L'état parasitaire est contractuel. Aucun texte ne l'impose. C'est une prestation plus large, commandée volontairement par un vendeur, un acquéreur ou un notaire, qui couvre l'ensemble des agents de dégradation biologique du bois : capricorne des maisons, petite et grosse vrillette, lyctus, champignons lignivores dont la mérule, et termites. Son contenu dépend de la mission confiée, sa durée de validité n'est fixée par aucun règlement — l'usage retient une période courte, mais elle relève de l'accord des parties — et sa portée juridique est celle du contrat qui l'organise.

Le malentendu est donc mécanique : dans le département, un vendeur qui fournit un état termites conforme croit souvent avoir couvert « les insectes ». Il n'a couvert que les termites. Si l'acquéreur découvre après la vente une charpente vidée par le capricorne, l'état termites ne dit rien à ce sujet — sauf mention incidente au titre des autres agents observés, que la norme impose de localiser sans en faire l'objet du rapport.

Dans le bâti ancien provençal, ce point n'est pas théorique. Les charpentes de mas et de bastides associent souvent des bois de résineux, cibles du capricorne, et des appuis encastrés dans des maçonneries épaisses où l'humidité stagne. Un état parasitaire volontaire, demandé en amont d'une mise en vente, joue alors un double rôle : il informe l'acquéreur et il protège le vendeur, en documentant ce qu'il savait et ce qu'il a dit. Pour l'acheteur, la démarche s'inscrit dans l'inspection plus large décrite sur la page acheter une maison dont la toiture est à refaire.

Un dernier mot de vocabulaire : ni l'un ni l'autre de ces documents n'est un « certificat de non-infestation ». Aucun professionnel n'a le pouvoir de garantir l'absence d'un organisme dans des volumes qu'il n'a pas ouverts.

Il existe une obligation antérieure à toute vente, qui ne dépend d'aucune transaction et que presque personne n'applique : la déclaration en mairie.

L'article L126-4 du code de la construction et de l'habitation dispose que dès qu'il a connaissance de la présence de termites dans un immeuble bâti ou non bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration au maire. En l'absence d'occupant, la déclaration incombe au propriétaire. Pour les parties communes d'un immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, elle incombe au syndicat des copropriétaires.

Les modalités sont précises. La déclaration est adressée au maire de la commune où se situe l'immeuble dans le délai d'un mois suivant les constatations, par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée contre récépissé à la mairie. Elle doit préciser l'identité du déclarant, les éléments d'identification de l'immeuble, et mentionner les indices révélant la présence de termites — cordonnets de terre, essaimage constaté, bois sondés creux, rapport d'un opérateur.

Cette obligation a une logique collective. Une colonie de termites souterrains ne connaît pas les limites de parcelle : elle circule dans le sol d'un îlot entier, remonte dans plusieurs constructions mitoyennes et se nourrit indifféremment de la charpente de l'un et du plancher de l'autre. La déclaration alimente la connaissance communale des foyers, permet au maire d'exercer le pouvoir d'injonction que lui reconnaît l'article L126-6, et fonde le cas échéant une action coordonnée sur un secteur. C'est le seul mécanisme qui casse la logique du chacun pour soi, dans laquelle un propriétaire traite chez lui pendant que la colonie prospère chez le voisin.

Un régime jumeau existe pour la mérule à l'article L126-5 : l'occupant, ou à défaut le propriétaire, déclare en mairie la présence du champignon dès qu'il en a connaissance, selon la même logique.

Pour un vendeur, cette obligation a une conséquence qu'il vaut mieux mesurer avant la signature. Avoir constaté des termites et ne pas les avoir déclarés ne le met pas seulement en défaut vis-à-vis de la commune : cela établit qu'il savait. Et c'est exactement le terrain sur lequel se joue la question du vice caché.

Le régime de la mérule est bâti sur le même modèle que celui des termites, mais il ne produit pas les mêmes effets ici, et le savoir évite une dépense inutile autant qu'une fausse sécurité.

Le mécanisme légal est le suivant : lorsque des foyers de mérule sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d'un risque. En cas de vente d'un bien situé dans une telle zone, le vendeur doit informer l'acquéreur de ce risque, dans les conditions prévues à l'article L271-4, l'information étant annexée à la promesse ou à l'acte. À cela s'ajoute la déclaration en mairie prévue à l'article L126-5 dès qu'un occupant ou un propriétaire constate le champignon.

Or, dans les Bouches-du-Rhône, les services de l'État indiquent qu'il n'existe pas d'arrêté préfectoral mérule. Aucune obligation d'information réglementaire au titre de ce champignon ne pèse donc sur le vendeur d'un bien du département. Cette situation contraste avec celle des départements de l'Ouest et du Nord, aux ambiances plus humides et plus continûment fraîches, où la mérule fait l'objet de délimitations.

Il ne faut cependant pas en tirer que le champignon est absent. La mérule ne demande pas un climat humide : elle demande un bois durablement humide dans un volume confiné. Une cave voûtée sans ventilation, un about de panne encastré dans un mur qui prend l'eau depuis un solin défait, un plancher bas au-dessus d'un vide sanitaire fermé, un doublage posé sur une maçonnerie qui remonte l'eau par capillarité créent ces conditions, y compris dans un bâti provençal par ailleurs très sec. Les épisodes méditerranéens de fin d'été et d'automne, qui déversent cent à deux cents millimètres en quelques heures, suffisent à charger une maçonnerie qui ne séchera pas si rien ne l'aère.

La conséquence pratique est double. Pour le vendeur, l'absence d'arrêté ne neutralise pas le droit commun : s'il connaît un foyer de mérule et le tait, il s'expose à la garantie des vices cachés et au reproche de réticence dolosive, indépendamment de toute obligation réglementaire d'information. Pour l'acquéreur d'une maison ancienne, d'un rez-de-chaussée voûté ou d'un bien inoccupé depuis longtemps, la seule voie efficace est l'état parasitaire volontaire, qui couvre les champignons lignivores. Et la première question à poser reste celle de l'eau : d'où vient-elle, depuis quand, et par quel point singulier de la couverture est-elle entrée.

Une vente immobilière entre particuliers comporte presque toujours une clause d'exonération de la garantie des vices cachés. Elle est licite : l'article 1643 du code civil énonce que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. La formule mérite d'être lue lentement, car tout se joue sur l'incise « dans ce cas ». La clause ne protège le vendeur que dans l'hypothèse où il ignorait le vice. Dès qu'il est établi qu'il connaissait le désordre et l'a dissimulé, la clause tombe et le vendeur redevient pleinement garant.

Sur les termites, cette question de la connaissance se prouve par des faits très concrets, et la jurisprudence en offre le catalogue : des trous rebouchés au plâtre puis recouverts avant la visite, des plinthes remplacées sur une seule pièce, un devis de traitement retrouvé dans les papiers du logement, un courrier d'un voisin ou d'un syndic signalant un foyer sur l'îlot, un procès-verbal d'assemblée générale évoquant une infestation dans les parties communes. Une déclaration en mairie faite puis passée sous silence a évidemment le même effet.

À la garantie des vices cachés s'ajoute un second fondement : le dol par réticence, c'est-à-dire la dissimulation intentionnelle d'une information dont le vendeur savait qu'elle était déterminante pour l'acquéreur. Il ouvre la voie à l'annulation de la vente ou à une réduction du prix, assortie de dommages et intérêts. Les deux fondements ne se confondent pas et peuvent être invoqués ensemble.

Le rôle du diagnostic dans ce dispositif est souvent mal compris. Un état termites conforme et négatif ne blanchit pas automatiquement le vendeur : s'il est démontré qu'il connaissait par ailleurs la présence de l'insecte, produire un rapport négatif aggrave sa position plutôt qu'elle ne l'allège. À l'inverse, l'absence du document réglementaire empêche le vendeur de se prévaloir de la clause d'exonération pour les désordres que ce diagnostic aurait dû révéler. Et lorsque le rapport était erroné sans que le vendeur ait rien caché, la responsabilité se déplace vers le diagnostiqueur, tenu à ce titre par son assurance professionnelle.

La conclusion pratique tient en une phrase : dire vaut mieux que taire. Un vendeur qui mentionne dans l'acte un traitement réalisé, en produisant le procès-verbal de l'entreprise et l'attestation de garantie décennale du traitement, transforme un vice potentiel en information communiquée. Un vendeur qui a fait traiter la charpente et remplacer les pièces atteintes valorise même son bien, à condition de pouvoir le documenter. La démarche rejoint celle du traitement curatif de charpente, dont les pièces écrites constituent, le jour de la vente, la meilleure protection du vendeur.