Bailleur dans les Bouches-du-Rhône : ce que la toiture pèse dans le DPE

La notion de logement décent existe depuis la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Elle a longtemps porté sur la sécurité, la salubrité et les équipements. Un critère de performance énergétique s'y est ajouté, par étapes.

Première étape, issue du décret du 11 janvier 2021 : depuis le premier janvier 2023, un logement de France métropolitaine doit présenter une consommation d'énergie finale inférieure à quatre cent cinquante kilowattheures par mètre carré de surface habitable et par an, estimée par le diagnostic de performance énergétique. Ce seuil visait les logements les plus extrêmes.

Deuxième étape, issue de l'article 160 de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique : le critère bascule sur les classes du diagnostic, selon un calendrier progressif. Depuis le premier janvier 2025, le logement doit atteindre au moins la classe F — autrement dit, un logement classé G n'est plus décent. À compter du premier janvier 2028, il devra atteindre au moins la classe E : les logements F sortent à leur tour. À compter du premier janvier 2034, la classe D deviendra le minimum, et les logements classés E ne pourront plus être loués.

Ce calendrier concerne la mise en location au sens large : nouveaux contrats, renouvellements de bail et reconductions tacites. Il ne provoque pas la résiliation automatique d'un bail en cours, ce qui est une source constante de malentendus. Un bailleur dont le logement est classé G et dont le locataire est en place depuis plusieurs années ne se retrouve pas hors la loi du jour au lendemain ; en revanche, il ne pourra ni renouveler, ni relouer sans travaux.

À cela s'ajoute une mesure antérieure, souvent oubliée et pourtant immédiatement applicable : depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements du parc privé classés F et G. Cette interdiction vise les nouveaux contrats comme les reconductions tacites, et elle inclut l'indexation annuelle. Pour un bailleur marseillais dont le bien est classé F, la perte n'est donc pas future : elle est en cours à chaque échéance d'indexation.

La formule courante — « interdiction de louer » — est commode mais juridiquement imprécise, et cette imprécision conduit certains bailleurs à mal évaluer leur exposition.

Le mécanisme réel est celui de la décence. Un logement non décent n'est pas un logement dont la location est nulle : c'est un logement dont le locataire peut exiger la mise en conformité. Concrètement, le locataire peut demander au bailleur de réaliser les travaux ; à défaut d'accord, il peut saisir le juge, qui détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Le juge peut également réduire le montant du loyer, ou en suspendre le paiement avec séquestre jusqu'à la réalisation des travaux.

Les conséquences pratiques sont donc étalées dans le temps et dépendent de l'initiative du locataire. Mais elles sont réelles, et elles s'ajoutent aux autres : impossibilité de conclure un nouveau bail, impossibilité de renouveler, gel du loyer pour les classes F et G, et, pour les logements conventionnés, risque sur le versement des aides au logement.

Un bailleur avisé raisonne donc en trajectoire plutôt qu'en échéance. Un logement classé F aujourd'hui à Aubagne ou à Vitrolles sera hors des clous à compter du premier janvier 2028 ; un logement classé E le sera au premier janvier 2034. Programmer les travaux au moment d'une vacance locative, ou au moment où la couverture doit de toute façon être reprise, coûte nettement moins cher que de les subir dans l'urgence d'un contentieux ou d'une relocation bloquée.

Enfin, la validité du diagnostic conditionne tout le raisonnement. Un diagnostic de performance énergétique est valable dix ans. Ceux réalisés entre le premier janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont cessé d'être valables à la fin de l'année 2024. Par ailleurs, une réforme des seuils applicables aux logements de petite surface est entrée en vigueur le premier juillet 2024 : les logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à quarante mètres carrés bénéficient de seuils ajustés, et un diagnostic réalisé avant cette date peut faire l'objet d'une attestation portant la nouvelle étiquette. Pour un studio marseillais classé F, cette vérification est le premier réflexe, avant même de parler de travaux.

Le diagnostic de performance énergétique n'est pas une mesure de consommation réelle : c'est un calcul conventionnel qui reconstitue les besoins du logement à partir de ses caractéristiques physiques. La toiture y entre par plusieurs portes, et c'est ce cumul qui explique son poids.

La première porte est la surface déperditive. Sur une maison de plain-pied ou à un étage — le type dominant des lotissements des Bouches-du-Rhône —, la toiture représente une part majeure de l'enveloppe en contact avec l'extérieur. Un pavillon compact a proportionnellement moins de murs exposés qu'une maison de ville mitoyenne, mais il a toujours son toit entier.

La deuxième est la qualité thermique initiale. Beaucoup de toitures du parc ancien provençal ne comportent aucune isolation, ou une isolation posée avant les années quatre-vingt-dix, tassée, discontinue, souvent dégradée par des passages de câbles ou par des interventions successives. Le coefficient de transmission thermique retenu par le diagnostic est alors très défavorable, bien plus qu'un mur en pierre épaisse qui, lui, bénéficie d'une certaine inertie.

La troisième est l'effet de la stratification de l'air : l'air chaud monte, la différence de température entre l'intérieur et l'extérieur est maximale au niveau du plafond, et le flux de chaleur est proportionnel à cet écart. C'est le fondement physique de la règle empirique que retiennent les professionnels : la toiture est le premier poste de déperdition d'une maison individuelle.

Enfin, la toiture a un avantage propre du point de vue du bailleur : c'est la paroi où l'on peut atteindre une forte résistance thermique sans réduire la surface louable. Isoler des murs par l'intérieur mange des centimètres sur chaque pièce et se voit sur le bail ; isoler un plancher de combles ne coûte aucune surface. Sur un logement de petite surface, où chaque mètre carré compte dans le calcul du loyer, cet argument est décisif. Les trois techniques disponibles sont décrites sur la page isolation de toiture et de combles.

À côté du diagnostic, un second document est devenu obligatoire lors de la vente de certains logements très énergivores : l'audit énergétique réglementaire. Il ne remplace pas le diagnostic, il le complète dans le dossier de diagnostic technique.

Son calendrier suit une logique parallèle à celui de la décence. Il s'applique depuis le premier avril 2023 aux logements classés F ou G, depuis le premier janvier 2025 aux logements classés E, et il s'appliquera à compter du premier janvier 2034 aux logements classés D. Il concerne les maisons individuelles et les immeubles collectifs détenus en monopropriété, c'est-à-dire par un propriétaire unique.

Son contenu intéresse directement un bailleur qui hésite sur l'ordre des travaux. L'audit dresse un état des lieux de la performance du logement, puis présente des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés, permettant d'atteindre des paliers de performance successifs. Il indique donc, pour un bien donné, quels gestes produisent quel gain de classe, et dans quel ordre les enchaîner. Sur une maison des Bouches-du-Rhône dépourvue d'isolation de toiture, l'isolation des combles ou des rampants figure presque systématiquement dans le premier lot des scénarios proposés, parce que c'est le geste au meilleur rapport entre gain thermique et facilité de mise en œuvre.

Deux nuances méritent d'être posées. La première : un gain de classe n'est jamais garanti par un geste isolé. Le diagnostic intègre le chauffage, l'eau chaude sanitaire, la ventilation et l'ensemble des parois ; une toiture parfaitement isolée sur un logement chauffé par des convecteurs anciens ne fera pas nécessairement basculer l'étiquette. La seconde : à l'inverse, le gain apporté par la toiture est durable et sans entretien, contrairement à un équipement de chauffage qui devra être remplacé au cours de la vie du bâtiment.

Pour un acquéreur, ce même audit est un outil de négociation. Le sujet est traité côté acheteur sur la page acheter une maison avec une toiture à refaire.

Un bailleur propriétaire d'un appartement au dernier étage d'un immeuble marseillais des années cinquante se trouve dans une situation particulière : la paroi qui plombe son diagnostic — la toiture ou la toiture-terrasse — ne lui appartient pas. Elle est une partie commune, et il ne peut ni la faire isoler, ni même la faire réparer de sa propre initiative.

Le législateur en a tiré les conséquences. Lorsque le logement se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le juge ne peut pas ordonner au bailleur la réalisation des travaux dès lors que celui-ci démontre qu'il n'a pas pu atteindre le niveau de performance requis malgré ses efforts pour faire adopter, par l'assemblée générale, les résolutions nécessaires portant sur les parties communes. La preuve à rapporter est celle de la diligence : demandes d'inscription à l'ordre du jour, résolutions présentées, votes défavorables.

Cette protection n'est pas une dispense. Elle ne dispense ni de l'interdiction de relouer, ni du gel du loyer : elle ferme seulement la voie de la condamnation à travaux quand ceux-ci échappent matériellement au bailleur. Le réflexe utile est donc de documenter chaque étape auprès du syndic, et de porter le sujet à l'ordre du jour d'une assemblée générale plutôt que d'attendre.

Sur le fond technique, l'isolation d'une toiture-terrasse de copropriété se traite au moment de la réfection de l'étanchéité, parce que l'isolant et le complexe d'étanchéité forment un seul ouvrage posé par le même métier, l'étancheur. Une copropriété qui vote une réfection d'étanchéité sans y intégrer l'isolation renonce, pour une durée équivalente à la vie du complexe, à la seule occasion raisonnable de traiter la paroi. Les modalités de vote et la répartition des charges sont détaillées sur la page réfection d'étanchéité en copropriété.

Un copropriétaire du dernier étage a donc tout intérêt à arriver en assemblée générale avec un dossier construit : diagnostic du complexe existant, contrainte réglementaire pesant sur les bailleurs de l'immeuble, et articulation avec les dispositifs d'aide, qui comportent un volet propre aux copropriétés.

Le second obstacle matériel est urbanistique, et il est particulièrement présent dans ce département. Aix-en-Provence et Arles sont couvertes par un site patrimonial remarquable, dans lequel l'architecte des Bâtiments de France rend un avis conforme : un avis défavorable lie l'autorité qui délivre l'autorisation. Le règlement de zone vient par ailleurs encadrer l'aspect : dans les secteurs patrimoniaux des plans locaux d'urbanisme intercommunaux, le modèle de tuile admis est restreint et les teintes trop claires comme les teintes noires sont écartées.

La conséquence sur l'isolation est directe, et elle départage les techniques. Une isolation par l'intérieur — soufflage sur un plancher de combles perdus, rampants sous chevrons — ne modifie pas l'aspect extérieur du bâtiment et n'a donc rien à craindre de ce contrôle. Une isolation par l'extérieur en sarking surélève le plan de couverture de plusieurs centimètres : elle modifie la ligne d'égout, la hauteur des rives, l'aplomb de la génoise et le rapport de la toiture aux bâtiments voisins. Elle relève de la déclaration préalable, et en périmètre protégé, elle peut être refusée ou assortie de prescriptions lourdes, comme le réemploi des tuiles anciennes en couvert.

Pour un bailleur d'un immeuble du centre d'Arles ou d'une maison de village des Alpilles, l'ordre des questions est donc inversé par rapport à un pavillon d'Istres. On ne choisit pas d'abord une technique pour la comparer ensuite au règlement : on identifie d'abord le régime applicable à la parcelle, puis on retient la technique compatible. Le détail de la procédure figure sur les pages toiture en périmètre ABF et déclaration préalable de toiture.

Il faut enfin signaler une soupape prévue par les textes eux-mêmes : le critère de décence énergétique connaît des aménagements lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle aux travaux nécessaires, de la même manière que pour les contraintes de copropriété. Ces cas s'apprécient dossier par dossier, sur pièces, et supposent d'avoir instruit une demande d'autorisation et d'en conserver la trace. Là encore, la meilleure défense d'un bailleur est un dossier documenté : demande déposée, avis rendu, prescriptions reçues.

Dans tous les cas de figure, l'isolation par l'intérieur reste ouverte, et c'est elle qui, en centre ancien provençal, produit l'essentiel du gain de classe accessible sur la toiture.